2019年国务院《政府工作报告》中16处提到“养老”，涉及养老设施、服务、政策及保险等内容，这种频率是前所未有的，充分体现了国家对人口老龄化的高度重视和积极应对。我国推行“以居家养老为基础的多层次养老服务体系”，居家养老是让生活基本自理的老人在熟悉的环境中维持独立安全的生活，可节省社会医疗开支，将社会资源集中供给需求突出的失能失智老人，优化社会资源配置。而对现有住宅进行适老化改造，是实现居家养老的首要条件。
截至到2018年底，中国60岁以上老年人为2.5亿，占总人口比重17.9%，上海老龄化比例已达到33.2%。到“十三五”末期，上海中心城区有接近150万户60岁以上的老年人家庭，其中超过32万户为80岁以上的老年人家庭，并呈日趋上升态势。受文化观念影响，90%以上老年人选择居家养老。与庞大社会改造需求构成强大反差的是，我国存量住宅多有30-40年寿命，且在设计之初并未考虑适老化通用设计，因此，亟待进行适老化改造以推行居家养老。
近几年，厦门、南京、上海等城市先行先试，在老旧小区开展了以政府购买为主、联合社会组织开展的小范围改造，如上海自2012年起将适老化改造列为政府实事项目，由市民政牵头，社会福彩基金出资2000万，每年完成1000户低保困难老年人家庭居室免费改造，该项目在积累了实践经验的同时，也暴露出“过渡居住、公平性和供需矛盾”等突出问题。
尽管适老化改造是一项民生工程，但市场却呈现“叫好不卖座”的局面，究其根源，原因如下：认知缺失，市场需求尚未被激发。多数人不了解适老化改造的内容与效果，认为等同于装修，会与现实居住产生矛盾；不清楚改造费用，误认为会浪费钱财等等，认知缺失导致庞大的市场需求未被正确舆论激发。缺乏改造标准、施工集约化程度低，企业谨慎观望。标准缺失增加了企业沟通获客和管理成本；再者，客户分散且需求多样，难以开展施工集约化程施工从而降低收益，因此，虽然国家鼓励适老化改造，但市场反应却始终不温不火。融资渠道单一，供需矛盾突出。目前改造资金以政府出资为主，与庞大的改造市场相比，力度非常有限，按目前改造速度，仅完成现有改造就遥遥无期，加之不断加剧的老龄化趋势，多数老年人还是被排除在政策之外。
总体而言，当前适老化改造处于起步期，未被大众认可；缺少系统的改造方案和标准，无法开展集约化施工；融资渠道单一、供需失衡；尚未找到平衡各方利益的最佳商业模式，社会资本参与的积极性和广泛性还不够。要破解当前适老化改造困境，顺利推行居家养老，需要解决以下三个关键问题。
借力社会资本，实施普惠性改造，切实解决民生问题
日趋严重的老龄态势，对社会产生了巨大压力，因此，推动普惠全民的大规模改造应是既定目标。普惠性改造将每位60岁以上老人都纳入改造受众，社会资源分配更加公平，改造的目的是提升老人自我照护能力，帮助大多数老年人实现原居养老。这一目标定位能使每位老人感受到城市的温度，提升老年人生活幸福指数。面对这一庞大目标，仅靠政府一家之力显然无法完成，需借助社会资本，采用市场模式运作，通过让企业获得动力，让老人得到便利，从而解决政府的民生难题，实现多赢。
设计分级分类改造内容，打造适老化改造产业链，拉动银发经济
当前制约社会资本进入改造市场的主要原因是：改造内容多样且分散，难以组织集约化、标准化施工，影响预期收益。要破解这一问题，可以考虑建立一套分级分类的改造体系，由基本改造和改良性改造组成，基本改造解决安全性，特点是工序简单易行，可以解决过渡居住、分配不公与供需失衡问题；而改良性改造着力解决舒适性和前瞻性，具体可由民政会同医疗、住建部门梳理出“改造项目菜单”，向社会公示，并委托厂家标准化定制。
通过分级梳理归类改造内容，一方面优化整合了老年人差异化诉求，使得不同收入的老年人皆“有菜可选”，另一方面采用标准化的改造内容，便于实施集约化改造，将大大提高施工效能，吸引社会资本进入；此外，标准化的适老化设施便于规模化定制、生产，可激发生产厂家热情，再辅以相应的适老化改造资金支持项目，亦可激活养老保险市场，从而打造一条从“设计—施工—生产—资金支持”为一体的适老化改造产业链，打通制约适老化改造的”堵点”，激活改造市场，变社会难点为热点。
资金支持方面，要打破“政府买单”的单一模式，设计与改造内容匹配的分类支持政策：对符合条件的特困老人，仍可享受免费的基本改造，同时政府要守住底线；中等收入者作为主要群体，需要政府、机构及个人共同发力；而高收入老年人则应引导其寻求市场化的解决方案。同时政府可对基本项目和改良型项目给予不同比例的补贴，基本项目补贴高一点，以吸引大多数老年人参与，而改良性改造给予较低比例的补贴，或只给企业方政策，兼顾纯公共产品、私人产品的属性，激发各类老年人的改造意愿。采用差别化引导方式，撬动社会资金，把政府改造目标与社会资本盈利结合起来。
搭建适老化改造平台，优化改造路径，打响上海助老服务品牌
适老化改造是个系统工程，涉及主体多且监管面宽，需要设计一条畅达的改造路径，打消社会资本进入的后顾之忧，可以改造前评估、规范改造市场、理顺改造程序三方面为抓手，优化改造路径。改造前，由医疗、住建、民政等部门组成联合工作组，先对老年人进行全面评估，确定改造内容、资助与否、资助额度等，作为分级分类改造的前提；其次要尽快出台适老化改造标准，并配备相应的验收规范，两相配合，从施工到验收把好质量关，做到政府部门有法可查，施工企业有法可依，老年人有法可诉，规范适老化改造市场；最后各部门要协同创新，理顺改造程序。具体可搭建适老化改造服务平台，将老年人、服务方、评估机构、民政部门等对接起来，统一流程，分工协作。
平台的优势在于可将改造需求方、服务方、监管方有效衔接，提高沟通效率，简化办事流程；同时平台各方基础信息数据共享，资金使用清晰，全程可追踪，适合开展大规模集约化、标准化改造，提升城市精细化管理服务水平。不但可形成系统的适老化改造服务体系，还可打造为特色适老服务经济载体，着力打响上海适老服务品牌。
最后，政府要完善顶层政策设计。健全住宅适老化改造法律体系，为适老化改造运行提供良好的法律保障；制定适老产品创新扶植政策，鼓励企业、科研院所等开展适老化改造技术创新，吸引国外专业机构在我国开展业务，开展住宅适老化示范项目；出台住宅适老化改造投资政策，除了政府基本的财政补贴，可与养老保险、住房公积金等社会福利政策相结合，更重要的是要引入社会资本，通过保险制度与借贷、自筹等方式，放大资金来源；加大住宅适老化改造政策的宣传力度，明确各级政府的宣传责任，让老年人清楚“改什么、怎么改、效果如何”，让企业清楚改造标准和程序，预期利润多少，用正确的舆论导向激发巨大改造需求，推动适老化改造规范化、规模化和市场化发展。